Трудовая Самара

Проблема обманутых дольщиков решаема!

Недавние заявления должностных лиц правительства области о решении проблемы обманутых дольщиков региона были, видимо, несколько поспешны. Шум, поднявшийся на профильных форумах и в относительно независимых СМИ, свидетельствует о раздражении и напряженности, копящейся в пострадавших от действий недобросовестных застройщиков гражданах. Некоторое время назад мной был разработан и вынесен на обсуждение профильного комитета и всевозможных рабочих групп простой и, на мой взгляд, действенный способ решения проблемы.

В настоящий момент ни Закон Самарской области «О мерах по защите прав участников долевого строительства...», ни перечень, утвержденный Постановлением Правительства области от 13.06.2011 №329 «Об утверждении перечня проблемных объектов...», не охватывают все вставшие объекты. Процесс банкротств застройщиков продолжается. Появляются новые проблемные площадки.

Я предлагаю создать Уполномоченный орган или ГУП СО, который сформирует абсолютно новый Реестр проблемных объектов долевого строительства на территории области, в который войдут те проблемные объекты, которые не попали по тем или иным основаниям ни в реестр, сформированный в рамках Закона №13-ГД, ни в перечень, утвержденный Постановлением Правительства области от 13.06.2011 №329.

При этом под участником долевого строительства в данном законопроекте понимается не только физическое лицо, но и юридическое, денежные средства которого были привлечены недобросовестным застройщиком в долевое строительство многоквартирных домов и имеющее к недобросовестному застройщику одно или несколько требований.

Законопроектом предусмотрены основные условия предоставления господдержки участников долевого строительства в форме:

1. принятия Уполномоченным органом функций Застройщика проблемного объекта долевого строительства, а также земельного участка и (или) проблемного объекта долевого строительства;

2. предоставления участникам долевого строительства, в случае отказа от заключения договора с Уполномоченным органом, денежной выплаты из бюджета Самарской области в порядке, установленном Правительством Самарской области.

Данный проект закона регулирует порядок предоставления господдержки участникам проблемных объектов. Подробно описывается объем прав и обязанностей участника долевого строительства и Уполномоченного органа.

В целях завершения строительства проблемных объектов предполагается привлечение средств участников долевого строительства, областного бюджета, а также внебюджетных средств за счет привлечения инвесторов.

Немаловажное преимущество предлагаемого законопроекта заключается в том, что выделение бюджетных средств на решение проблем долевого строительства предполагает возвратную (компенсационную) основу. Затраченные на завершение строительства проблемных объектов бюджетные средства компенсируются средствами участников долевого строительства, которые доплачивают разницу фактически оплаченных квадратных метров до реальной рыночной стоимости. Предлагаемый вариант решения проблемы объясняется следующим.

Для определенного количества дольщиков вложения в строящуюся недвижимость - это единственная возможность улучшить свои жилищные условия, но для части из них - это инвестиционные проекты, предполагающие получение прибыли. Несмотря на многочисленные предупреждения о существующих проблемах в сфере долевого строительства, жители области из-за особо привлекательной цены продолжают заключать с недобросовестными организациями-застройщиками договоры, становясь при этом соинвесторами проектов со всеми возможными рисками инвестиционной деятельности. Однако, нелишне помнить пословицу о местонахождении бесплатного сыра!

Предлагаемая форма участия в государственной поддержке в рамках настоящего закона для участников долевого строительства носит исключительно добровольный характер, решение об обращении за государственной поддержкой принимается общим собранием участников проблемного объекта большинством голосов. Другими словами, в случае, если участники долевого строительства посчитают, что в рамках данного закона проблемы их многоквартирного дома не решатся, дольщики вправе отказаться от предлагаемой данным законом государственной поддержки.

Решение о завершении строительства принимается участниками долевого строительства большинством голосов на общем собрании участников проблемного объекта долевого строительства или собрании членов ТСЖ, ЖСК с обязательным указанием суммы, которую каждый участник долевого строительства должен будет заплатить, исходя из расчета за квадратный метр площади жилого и (или) нежилого помещения от общей стоимости разработанной сметы.

На основании актов выполненных работ, подписанных Уполномоченным органом с организацией-подрядчиком (поставщиком) и согласованных с председателем правления ТСЖ, ЖСК, осуществляют оплату стоимости работ, необходимых для завершения строительства проблемного объекта долевого строительства и ввода его в эксплуатацию. Данную оплату участник долевого строительства осуществляет Уполномоченному органу на основании заключенных соглашений (не подрядчику!). Далее Уполномоченный орган осуществляет расчеты с подрядчиком по договору строительного подряда.

Участник долевого строительства, не заключивший договор с Уполномоченным органом на достройку проблемного объекта долевого строительства, согласно утвержденной на общем собрании участников проблемного объекта долевого строительства или собрании членов ТСЖ, ЖСК смете, уведомляется Уполномоченным органом об отказе от исполнения возмездного договора с недобросовестным застройщиком в связи с невозможностью его исполнения.

В случае, когда участник долевого строительства не имеет возможности либо не желает осуществлять оплату дополнительных денежных средств, согласно утвержденной на общем собрании участников проблемного объекта долевого строительства или собрании членов ТСЖ (ЖСК) смете, ему производится выплата из бюджета Самарской области, исходя из размера фактически оплаченных участником долевого строительства средств по заключенному договору участия в долевом строительстве с недобросовестным застройщиком (без учета суммы неустойки и штрафных санкций, взысканных судом при принятии решения о расторжении договора и/или о возврате вложенных средств (при наличии судебного акта).

Таким образом, право распоряжения жилым или нежилым помещением, по которому заявлен отказ от исполнения договора, а равно свободным (непроданным) жилым или нежилым помещением,переходит к Уполномоченному органу. Данные помещения в дальнейшем могут быть направлены на удовлетворение очередности нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, а именно: многодетным семьям, детям-сиротам, инвалидам, ветеранам и другим категориям граждан, подпадающих под действие различных федеральных программ, в рамках которых они имеют право на предоставление им жилого помещения.

Возникает вопрос, откуда брать деньги на все это. Отвечу, финансирование завершения строительства проблемных объектов возможно осуществлять по действующей областной целевой программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Самарской области» на 2011-2015 годы, разработанной и утвержденной областной целевой программе «Оказание государственной поддержки гражданам – участникам долевого строительства, пострадавшим от действий застройщиков» на 2013-2016 гг., а также из внебюджетных источников – путем привлечения на проблемные объекты инвесторов, для которых действующим законодательством Самарской области предусмотрен ряд компенсационных мероприятий. Добавлю, что при грамотной работе с инвесторами, предполагающей не «выкручивание рук», а конструктивный диалог, предполагающий прибыль для инвестора (ни один бизнес без прибыли работать не может), вовсе необязательно привлекать иногородних бизнесменов. Обойдемся региональными сильными застройщиками.

Закон Самарской области

«О мерах государственной поддержки участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Самарской области, пострадавших в результате неисполнения застройщиками своих обязательств»

Статья 1.Предмет регулирования настоящего Закона

1. Настоящий Закон регулирует отношения, связанные с предоставлением на территории Самарской области государственной поддержки участникам долевого строительства, пострадавшим от деятельности недобросовестных застройщиков.

2. Действие настоящего Закона распространяется на участников долевого строительства всех проблемных объектов долевого строительства на территории Самарской области.

3. Уполномоченный орган государственной власти Самарской области в сфере защиты прав обманутых дольщиков на территории Самарской области или государственное унитарное предприятие Самарской области, определенное Правительством Самарской области (далее – Уполномоченный орган), формирует Реестр проблемных объектов долевого строительства на территории Самарской области. Порядок формирования и ведения Реестра проблемных объектов долевого строительства на территории Самарской области (далее – Реестр) утверждается Правительством Самарской области.

Статья 2.Основные понятия, используемые в настоящем Законе

Для целей настоящего Закона используются следующие основные понятия:

проблемные объекты долевого строительства – многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости различной степени готовности, в отношении которых проектирование, строительство, ввод в эксплуатацию не завершены до вступления в силу настоящего Закона, и участники долевого строительства имеют требования к недобросовестному застройщику;

недобросовестный застройщик – физическое илиюридическоелицо, независимо от его организационно-правовой формы, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников долевого строительства, не исполнившее требование о передаче жилого и (или) нежилого помещения в установленный срок;

участник долевого строительства - физическое и (или) юридическое лицо, денежные средства которого были привлечены недобросовестным застройщиком в долевое строительство многоквартирных домов и имеющее к недобросовестному застройщику одно или несколько требований;

требование участника долевого строительства – требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого и (или) нежилого помещения в проблемном объекте долевого строительства;

возмездный договор - договор, заключенный в письменной форме, в виде:

1) договора долевого участия в строительстве;

2) договора купли-продажи жилого и (или) нежилого помещения в проблемном объекте долевого строительства;

3) предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого и (или) нежилого помещения в проблемном объекте долевого строительства;

4) договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого и (или) нежилого помещения в проблемном объекте долевого строительства в собственность заимодавца;

5) договора, предусматривающего внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере с последующей передачей жилого и (или) нежилого помещения в проблемном объекте долевого строительства;

6) договора простого товарищества в целях осуществления строительства проблемного объекта долевого строительства с последующей передачей жилого и (или) нежилого помещения в таком объекте в собственность;

7) внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве объекта долевого строительства;

8) иных сделок, связанных с передачей денежных средств, имущества и иных обязательств в целях строительства объекта долевого строительства о последующей передачей жилого и (или) нежилого помещения в таком объекте в собственность;

земельный участок - земельный участок, который застроен (частично или полностью) или подлежит застройке и на котором находится или должен был быть построен объект долевого строительства, включенный в Реестр проблемных объектов долевого строительства на территории Самарской области.

Статья 3. Условия предоставления государственной поддержки участникам долевого строительства, пострадавшим от деятельности недобросовестных застройщиков

Государственная поддержка участникам строительства проблемных объектов долевого строительства на территории Самарской области предоставляется при соблюдении следующих условий:

1. участник долевого строительства обладает правоустанавливающими документами, подтверждающими право на жилое и (или) нежилое помещение в проблемном объекте долевого строительства;

2. участнику долевого строительства не передано в собственность жилое и (или) нежилое помещение, которое недобросовестный застройщик должен был передать в соответствии с возмездным договором, в случае:

ликвидации недобросовестного застройщика;

признания несостоятельным (банкротом) недобросовестного застройщика;

утраты недобросовестным застройщиком права аренды земельного участка;

истечения срока действия разрешения на строительство, при условии невозможности его продления в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации;

установления судебным актом факта непредставления участнику долевого строительства жилого и (или) нежилого помещения, вступившим в законную силу;

3. участнику долевого строительства недобросовестным застройщиком не возмещена стоимость жилого и (или) нежилого помещения, которую участник долевого строительства оплатил по возмездному договору;

4. общим собранием участников долевого строительства или собранием членов ТСЖ, ЖСК большинством голосов принято решение об обращении за государственной поддержкой в рамках настоящего закона и о передаче проблемного объекта долевого строительства и (или) земельного участка Уполномоченному органу.

Статья 4. Формы государственной поддержки участников проблемных объектов долевого строительства

Государственная поддержка участникам проблемных объектов долевого строительства, включенных в Реестр, указанный в части 3 статьи 1 настоящего Закона, предоставляется в форме:

1. принятия Уполномоченным органом функций Застройщика проблемного объекта долевого строительства, а также земельного участка и (или) проблемного объекта долевого строительства;

2. предоставления участникам долевого строительства, в случае отказа от заключения договора с Уполномоченным органом, денежной выплаты из бюджета Самарской области в порядке, установленном Правительством Самарской области.

Статья 5. Порядок предоставления государственной поддержки участникам проблемных объектов долевого строительства, пострадавшим от деятельности недобросовестных застройщиков

1. Уполномоченный орган принимает проблемный объект долевого строительства, передаваемый по решению участников долевого строительства, и возлагает на себя следующие функции:

1. оформляет права на земельный участок в соответствии с законодательством Российской Федерации, за счет средств бюджета Самарской области;

2. проводит обследование и экспертизу, а также подготовку проектной документации проблемного объекта долевого строительства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, за счет средств бюджета Самарской области;

3. в установленном законодательством Российской Федерации порядке оформляет разрешение на строительство проблемного объекта долевого строительства;

4. самостоятельно или с привлечением третьих лиц за счет средств бюджета Самарской области разрабатывает смету стоимости работ, необходимых для завершения строительства проблемного объекта долевого строительства и ввода его в эксплуатацию;

5. согласовывает разработанную смету стоимости работ, необходимых для завершения строительства проблемного объекта долевого строительства и ввода его в эксплуатацию, на общем собрании участников проблемного объекта долевого строительства или собрании членов ТСЖ, ЖСК;

6. заключает договор с инвестором по завершению строительства проблемного объекта;

7. заключает договоры на строительно-монтажные работы;

8. заключает договоры с участниками долевого строительства в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Самарской области.

2. Участники долевого строительства:

1. утверждают разработанную смету стоимости работ, необходимых для завершения строительства проблемного объекта долевого строительства и ввода его в эксплуатацию, на общем собрании участников проблемного объекта долевого строительства или собрании членов ТСЖ, ЖСК, и большинством голосов принимают решение о завершении строительства проблемного объекта долевого строительства. В решении собрания указывается сумма, которую каждый участник долевого строительства должен будет заплатить, исходя из расчета за квадратный метр площади жилого и (или) нежилого помещения от общей стоимости разработанной сметы;

2. заключают договоры с Уполномоченным органом на достройку проблемного объекта долевого строительства в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Самарской области.

3. Участник долевого строительства, не заключивший договор с Уполномоченным органом на достройку проблемного объекта долевого строительства, согласно утвержденной на общем собрании участников проблемного объекта долевого строительства или собрании членов ТСЖ, ЖСК смете, уведомляется Уполномоченным органом об отказе от исполнения возмездного договора с недобросовестным застройщиком в связи с невозможностью его исполнения.

При этом, участнику долевого строительства производится выплата из бюджета Самарской области, исходя из размера фактически оплаченных участником долевого строительства средств по заключенному возмездному договору с недобросовестным застройщиком. При определении размера выплаты не учитываются суммы неустойки и штрафных санкций, взысканных судом при принятии решения о расторжении договора и/или о возврате вложенных средств (при наличии судебного акта).

4. Право распоряжения жилым или нежилым помещением, по которому заявлен отказ от исполнения договора, а равно свободным (непроданным) жилым или нежилым помещением, переходит к Уполномоченному органу. При этом обязанность по оплате дополнительных денежных средств, согласно утвержденной на общем собрании участников проблемного объекта долевого строительства или собрании членов ТСЖ, ЖСК смете, возлагается на Уполномоченный орган.

Статья 6.Заключительные и переходные положения

1. Настоящий Закон вступает в силу по истечении десяти дней со дня его официального опубликования.

2. Правительство Самарской области в течение одного месяца со дня вступления настоящего Закона в силу утверждает правила ведения Реестра проблемных объектов долевого строительства на территории Самарской области.

Губернатор

Самарской области Н.И. Меркушкин